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vol.14土地選びのポイント

2019.11.05

戸建て住宅を建てる場合、家よりも先に決めなければならないのが、どこに建てるかということ。
つまり、「土地を決める」必要があります。
今回は、第一弾として、土地探しの入門編をご紹介いたします。

接道って聞いたことある?

土地は必ず道路と隣接していなければなりません。「隣接している道路=接道」と言います。接道道路によって、玄関位置・駐車スペース・庭などといった土地の配置計画も変わってきます。土地の形状により配置はさまざまではありますが、スタンダードな配置イメージをお話します。ご参考にしてみてください。

[南側接道]

南側接道

建物を北側、駐車スペース+庭を南側に配置する事が多いです。
LDKなどの居室を南側に設け、陽を取り入れるように大きな窓を設置されることが多いと思います。 その際、夜は特に通りから室内の様子がわかる事も大いに考えられます。室内がみえない仕様のカーテンを取り付けるか、エクステリア計画の際に、壁や格子などを取り入れて、プライバシーを確保すると良いかもしれません。

[東側接道]

東側接道

駐車スペースは東側にし、南に庭を。
玄関を南東にする場合が多い為、明るい玄関になり、お出かけする際も心地よいかと思います。また、南東玄関は鬼門から外れるので、風水を気にする方は◎。東側に道路があるため、隣地との距離が保たれ、隣の家で陰る心配がありません。

[西側接道]

西側接道

玄関を西側にすることで、必然的にLDKを東側に出来ます。玄関は少し暗くなりますが、陽の光を取り入れたいLDKを南東位置にでき、敷地の奥にLDKが位置するので、プライバシーも守られます。

東・西側接道共に、駐車スペース・庭を考えると、建物は東西に長いとスペースを有効に使えます。敷地南側の隣地に、すでに二階建て住宅が建っていたり、今後建つ可能性がありそうな場合には、最低でも7~8mは南の境界から建物までの距離を取ると、冬でも十分に1階のお部屋へ陽が入りますよ。

[北側接道]

北側接道

駐車スペースを確保するため、建物を南に寄せる必要があります。
雪が降る地域では、建物で日陰になり、駐車スペースの雪が解けにくいというデメリットがあります。ただ、他の3つの接道と違うのが、南側をプライベートな庭にすることができます。人目を気にする事がないので、お子さんを安心して庭で遊ばせられると好まれる接道でもあります。

周辺環境を知ろう

自分たちに合った土地なのかを知る必要があります。
暮らしのイメージをしてみよう。

暮らし

・近くにスーパーやドラッグストアはありますか?
・一番近い病院はどこかリサーチしましょう
・交通量はどうですか?
・通勤・通学はしやすい場所ですか?

配置計画

・車は最低必要数停まれる広さですか?
・日当たりは確保できそうですか?
・庭がほしい場合には十分スペースをとれそうですか?

地域

・ハザードマップをみよう
・過去に被害は発生したことがあるか確認しよう

土地の金額には気をつけて

土地をご購入する際は土地購入価格だけをみて比べてはいけません。
家を建てるためにかかる、「付帯工事」というものがあります。

造成工事

造成工事とは、簡単に言うと、「お家が建てられるように、土地を整えること」です。
ここでは4つの項目に分けてお話いたします。

①盛土・残土
接道道路に対して、土地が低い場合には、土を入れなくてはいけません。

盛土

道路の左側がO邸の建築予定地になります。接道道路に比べ、左側の土地が低いのがわかりますよね。土を入れる工事が必要です。

その反対で、土が多い場合もあります。

残土

I邸では前面道路に対して、高くなっていますよね。
その場合には、土を出す工事が必要となります。

②擁壁
隣地との境界部分を区切るために、土地の土が流れ出ないようにするため(土留め)に設置するのが擁壁です。元々擁壁がある場合もありますが、ない状態での土地の引渡しも大いに考えられます。

擁壁

U邸では、土地購入時に境界基礎+フェンスがある状態でのお引き渡しでした。
新規分譲地や元々家が建っていた場所は、擁壁工事がしてあることも多いですが、そうでない場合には、擁壁がない事が大半です。

③解体
土地+空き家で販売されている土地を購入する場合もありますよね。

解体

U邸では、既存住宅があり、お家づくりは建物解体からのスタートでした。

④分筆・測量
大きな1つの土地を2区画以上に分ける事を分筆と言います。
売主自身が分けて売ると言っている場合には、費用は負担してくれることがほぼですが、買主側が分けて売ってほしいとお願いしたり、元々ご親族が住まれている土地の同敷地内に建てる場合、1つの土地に対し、建物は1件と決まっているため、分筆が必要になります。

分筆・測量

Y邸では、ご両親が住まわれている土地の隣に新居を建てました。そのため、測量・分筆する必要がありました。

上記のように、土地をご購入する際、「現況引渡し」や「造成工事後の引渡し」、「建物解体後の引渡し」など、さまざまなケースが考えられます。ご検討中の土地がどのような状態で引渡しされるのかしっかりと確認し、買主負担がどのくらいかかってしまうのか、考える必要があります。

上下水道引込

上下水道の引込の有無は、土地によりさまざまです。すでに引込み済なのか、自己負担なのか確認しておきましょう。 引き込まれてない場合にも、家のすぐ近くまで水道管・下水管がある場合もあれば、ない場合もあります。ない場合には一番近くにある管と接続する必要があるため、道路を掘って、引込まなければなりません。 ※浄化槽地域の場合には、下水道引込工事はかかりませんが、浄化槽設置の費用がかかります。

農地転用・開発行為

農地転用
家を建てるためには、土地の地目が「宅地」でなければなりません。すでに「宅地」の土地もあれば、「畑」「田」「雑種地」などといった地目のまま売り出されている土地もあるのです。 家を建てられるように「宅地」へと変える手続きのことを「農地転用」といいます。とても複雑な手続きですので、行政書士の先生にご依頼することをおすすめします。

開発行為
仮に「畑」という地目だった土地を「宅地」に変更しました。家を建てるためには、造成して土地を整えたり、上下水道を引込んだりと、家が建てられるようにしなければなりません。もともと「畑」として使う目的だった土地を、家を建てる目的に変えてしまった。その行為に対しての許可申請をする必要があります。 その許可申請のことを「開発行為」といいます。こちらも農地転用同様に、行政書士の先生にご依頼することをおすすめします。

総合的な金額で考えよう

上記でお伝えしたとおり、家を建てられる状態に土地をするためには、付帯工事といろいろな諸手続が必要になります。造成工事に関しては、どこまでが自己負担なのか、売主負担なのかもしっかりと知る必要があります。
例えば、Aの土地が1000万円。Bの土地は1200万円。一見、Aの方が安いと思いますが、Aは、現況引渡しの為、「造成工事要・擁壁工事要・上水道引込要・地目を宅地に変更要」とすべてが買主負担。土地代と付帯工事費用を合わせると、1250万円になってしまった。
Bは、「造成工事後引渡し・境界ブロック+フェンス工事済・上水道引込有・地目は宅地」と購入後の費用がかからない土地でした。家が建てられる土地と考えた場合に、Bの土地の方が結果的には金額を抑えられた。 よくあるケースです。しっかりと不動産屋さんやハウスメーカーの方と確認しながら、土地を決めていきましょう。

最後に…

お土地探しはプロと相談し、決めていくことが大切です。 家が建てられる状態の土地で考えた時に、希望予算内であるのかを熟考しなければなりません。 アユムホームでは、土地探しのお手伝いもしています。現地調査・役所調査を行い、お客様 に自信をもってご提案できる土地かどうかを見極めております。 気になる土地に対しては、よりイメージが湧くように「家+駐車スペース+庭」の配置計画 も描いてお伝えしております。 ご家族皆さまにとって安心した暮らしができる土地と出会えるように。快適に暮らせる家 づくりのお手伝いをしたい。そんな想いで取り組んでおります。

土地選びの第二弾として、もう一歩踏み込んだお話も次回していきます。
お楽しみに!

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